계약갱신요구권과 전월세상한제도 궁금사항 정리 (FAQ)

지난 7월 31일  주택임대차보호법이 개정됨에 따라 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입됐다. 

계약갱신청구권은 한마디로 임차인의 안심거주기간을 2년 더 늘리는 것이고, 전월세상한제는 임대료의 급격한 인상을 피하자는 것이다. 

다음은 개정 주택임대차보호법와 관련된 이해를 돕기 위한 문답자료를 정리한 것이다. 

계약갱신요구권의 행사(임차인)

Q. 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는 기간은?

임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020. 12. 10일부터는 2개월~6개월 사이)

Q. 임차인에게 총 몇회의 갱신요구권이 부여되는가

1회에 한하여 행사 가능하며, 2년간 보장

Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?

아니다. 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정한다. 

Q. 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구를 할 수 있나?

가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여된다. 단, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. (2020. 12. 10이후에는 2개월 이상)

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?

임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령, 계약서 등으로 입증하면 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는다. 

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여된다. 

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지? 

할수있다. 

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률에 따른 5% 임대료 증액상한 적용 등 계약갱신요구를 할 수 있나. 

가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 기존 계약을 유지하면, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능

Q. 임차인이 계약갱신청구권 행사를 하면 무조건 2년을 거주해야 하나?

아니다. 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다. 이 경우 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 즉 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다. 

계약갱신청구권의 거절

Q. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

• 임차인이 2번 차임액만큼 연체한 경우(예 : 1~2월분 연속 연체, 1월과 4월 연체)
• 부정한 방법으로 임차한 경우(예 : 허위 신분, 원래 용도가 아닌 목적 등)
• 합의를 통해 이사비 등 상당한 보상을 제공한 경우(일방적 보상은 안됨)
• 동의없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 계약 체결당시 철거나 재건축계획을 구체적으로 고지 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
• 주택 노후로 인한 안전사고 우려
• 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

Q. 임대인이 실제 거주하려면

계약만료 1개월~6개월 사이에 임차인에게 거주 필요성을 통보하고 입주

Q. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는?

임차인이 손해배상 청구가능

임대료 상한

Q. 5% 이내 임대료 상한 제한은 언제 적용되나

임대료 제한은 현 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우만 적용

Q. 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지?

아니다. 5%는 상한일 뿐이고 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

Q. 지역별로 임대료 상한은 언제 마련되는지?

지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능하며 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용된다. 

Q. 계약갱신청구권 행사시 전세에서 월세 전환이 가능한가?

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의없는 한 곤란하다. 단, 동의를 할 경우에는 ‘법정전환율’이 적용된다. 

Q. 보증금의 일부나 전부를 월세 전환시 법정전환율은?

법정전환율은 보증금의 일부나 전부를 월 단위로 환산할 경우 <10%>와 <기준금리 + 3.5%> 중 낮은 비율을 적용한다. 예를 들면 전세 5억원의 경우 보증금 3억원 월세 67만원 또는 보증금 2억원 월세 100만원과 같은 경우이다. 

집주인 변경

Q. 계약갱신청구권 제도가 도입되면 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나

매도할 수 있다. 아무런 영향이 없다. 

Q. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고 기존 임차인이 계약만료 1~6개월 사이에 계약갱신요구를 할 수 있나?

가능하다. 

Q. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하면 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나?

거절할 수 있다. 단 계약만료 1~6개월 기간에 갱신거절 의사표시를 해야 한다.